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상가투자 역시 달콤한 열매를 수확하기 위해서는 철저히 발품의 원칙을 따라야 한다. 발품은 투자대상을 둘러싼 환경을 파악하는 일련의 과정으로서 최종 의사결정에 최상의 기준을 세워준다.
상가투자에 있어 다리품의 중요성이 누차 강조되는 이유는 주택과 달리 감춰진 이면의 위험성이 상상외로 많기 때문이다. 따라서 투자물건의 외형만 놓고 간단히 저울질해서는 안 된다. 상가에 영향을 미칠 내외적 요소나 변수들을 조목조목 따져보고 분석을 해야 한다.
우선 투자대상을 포장하고 있는 상권에 대한 조사가 선행돼야 한다. 상권이란 물건을 사고파는 세력이 미치는 공간과 범위로서 그 속을 오가는 유동인구와 주거지역의 고정인구들이 있다.
일반적으로 통계청의 인구통계자료만으로 지역별 기초 조사가 용이하나 상권분석에 나설 때는 상권 이용 층의 연령대, 경제수준(구매력)까지도 파악돼야 하며 위치별 업종 분포도, 대중교통 승하차 위치, 점포별 가시성과 주변시세 등을 조사대상에 포함시켜야 한다.
특히 상권력이 검증된 지역이라도 면밀히 들여다보면 제구실을 못하는 상가들이 존재하기 때문에 항상 의문점을 갖고 실상을 파헤쳐 봐야 한다.
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이처럼 상권 내에서도 다양한 변화를 겪게 마련인데 뜻하진 않은 변수를 미리 예견치 못하면 형식적인 발품은 100번이라도 의미가 없다. 상가 위로 생각지도 않던 고가가 생기거나 상가 앞에 있던 횡단보도가 이전되고 인근에 집객력이 강한 대형건물이 들어서 경쟁력이 떨어지면 투자자의 앞날은 불 보듯 뻔하다. 이러한 문제들을 극복하는 방법은 반복된 발품을 통해 사전 정보를 습득하는 것이다.
반드시 현장답사를 통해 여러 중개업소를 둘러 의문점에 대한 내용은 필히 확인해보고 개발계획과 관련해서는 해당관청에 문의를 해야 한다. 여기에 관련 전문가와의 상담을 곁들이면 안전성에 무게를 더 둘 수 있다. 아울러 발품을 팔 때는 차량보다는 도보로 수요층의 주요 동선을 따라잡아 보고 주간과 야간, 요일별 변화무쌍한 유동인구도 체크해야 한다.
발품을 파는 궁극적인 목적은 정보를 얻기 위함이다. 물론 눈으로 보는 것도 정도습득의 일부이나 노력의 경중에 따라 정보는 현격한 차를 보이게 마련이다. 누구나 다 알만한 정보는 이미 정보가 아니다. 따라서 투자와 관련한 결정적인 정보를 캐내야 한다.
현장에 나가보면 투자대상의 주변인은 모두 자신의 정보원이 될 수 있다. 다시말해 이들 정보원이 가지고 있는 실질적인 내면의 정보를 알아내야 한다. 가령 동대문 상권내 상가에 투자하기로 했다 치자. 동대문은 이미 역사적으로도 보존가치가 있는 상권으로 상인들과 소비층의 숨소리가 24시간 멈추지 않는 곳이다.
외형상으로 보면 너무도 환상적인 상권이 아닐수 없다. 그러나 발품을 팔아 상가의 내부로 들어가보면 빈점포가 어렵지 않게 눈에 띈다. 대로변 상가야 그나마 양호하다지만 후면으로 갈수록 잠자고 있는 상가의 수는 상상을 초월한다.
왜 그럴까? 스스로 자문을 해봐도 답변은 쉽게 찾을수가 없다. 이때 발품을 판 이상 주변 상인들에게도 관심을 가져보라. 그리고 그들에게 시간과 비용을 과감히 투자 해라. 노점상이라면 국수한그릇, 오뎅 한꼬치 사먹어 가며 대화를 나눠보고 건물내에서 매장을 운영하는 점주라면 싼 품목이라도 하나 골라가며 주변상황에 대해 물어보라.
굳이 바쁜 업무시간이 아니라면 대부분 나의 편이 돼주려 한다. 인근 부동산을 통해 정보를 쉽게 얻는 방법도 있지만 현장의 실상을 이들만큼 깊고 정확히 아는 이도 드물다. 제3의 정보원들은 매출에 민감한 반응을 보이기 때문에 시장상황에 대해서는 대부분 꿰뚫고 있기 때문이다.
장사를 목적으로 투자하는 실수요자가 일반 투자자보다 투자성공률이 높은 이유도 바로 여기에 있는 것이다.
상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “ 발품이란 거듭될수록 자신에게 질적인 혜안을 가져다주게 되고 위험성도 제거해나가는 투자방법으로 고수익을 향한 가장 중요한 첫걸음이자 마지막 행보다”고 말했다.
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