상가의 입지와 미래가치에만 신경을 쓰다보면 향후 임차를 놓게 되었을 때의 문제를 다루는 상가관리단 구성이나 상가번영회에 대한 이해를 소홀히 하기 쉽다.

상가투자시 상가관리단이나 상가번영회의 특성과 그 안에서 만들어지는 자체 규약 등의 효력 범위를 잘 파악해야 업종제한 등의 규제로 인한 피해를 줄일 수 있다.

▶상가번영회? 관리단? 어떻게 다른가

상가 관리단은 어떤 조직행위를 거쳐 성립되는 단체가 아니라, 상가건물 개별 소유주 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다. 반명 상가번영회는 주로 입점한 상인들로 구성되는 상가 자의단체라고 할 수 있다.

관리단과 상가번영회의 규약 중 가장 큰 차이점은 관리단 구성의 회원은 의무가입인 반면, 상가번영회는 임의가입이라는 것이다. 이 때문에 관리단의 규약은 회원가입여부에 관계없이 집합건물법에 따라 수분양자 뿐만 아니라 임차인에게도 효력이 미치는 반면 상가번영회는 임의가입 하게 됨으로 가입회원에게만 그 효력범위가 미칠 수 있다.

▶업종제한 규제는 왜 생기나

상인들에게 상가는 전쟁터와 같다. 이런 전쟁터에서 주변에 상호 시너지 효과를 얻을 수 있는 업종이 유치되지 않고, 업종변경이나 신규출점등으로 상호경쟁 구도가 조성되면 서로 피해를 볼 수 밖에 없다.

이런 과도한 경쟁구도를 막고자 상가 내에서는 경쟁업종을 하지 않기로 약속하는데, 이를 두고 ‘상가 내 업종제한’이라고 한다. 이 같은 업종제한은 분양과정에서 분양계약서에 삽입되기도 하고, 상가 관리단이 제정한 규약에 의하기도 한다.

이에대해 “분양계약 또는 수분양자들 상호간의 약정에 의한 업종제한은 계약자유의 원칙에 따른 것으로서 영업활동을 본질적으로 제한하는 것은 아니며, 입주상인들의 영업상 이익을 존중하고 상호간의 이해를 조장하는 측면에서 현실적 필요성도 있으므로, 당해 업종제한이 헌법상 직업선택의 자유를 제한하는 것이거나 불공정거래행위로서 무효라고 볼 수 없다”고 판시한 판례(97다42540)도 있다.

이는 업종제한이 헌법상의 직업선택자유를 침해한 것으로 볼 수 없다는 것이며 상가공급초기단계의 업종제한은 합법적인 내용이라는 뜻이다.

▶업종제한 효력은?

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)’에 따르면, 상가 내 점포를 소유한 구분소유자는 업종제한에 관한 사항을 규약으로 정할 수 있다. 이 경우 규약을 만드는 데 참여한 점포소유자는 물론 참여하지 않는 구분소유자와 그들로부터 점포를 매수한 매수인, 낙찰자, 임차인도 그 규약을 따라야 한다. 이 같은 업종제한은 전체 관리단의 규약이 아닌 각 층별 회칙으로도 가능하다.

즉 수분양자로부터 지위를 양수한 자도 묵시적으로 분양계약상의 업종제한 의무를 수인하였다고 보아 업종제한의 효력이 미친다는 것이 현재까지 판례를 통한 법원의 입장이다.

판례에는 “집합건물법상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거하여 작성된 층별 회칙의 업종제한규정이 ‘규약’으로서 해당 층의 구분소유자의 특별승계인 및 임차인 등에 대해 효력을 미친다”고 되어 있다. 만약 업종제한에 관한 규약을 설정하거나 바꿀 경우에는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상의 찬성을 받아내야 한다.

▶관리단 동의 없는 번영회 업종제한 변경은 무효

이처럼 영업에 중대한 영향을 주는 업종제한은 상인들 뿐 아니라 상가소유주에게도 민감하고 중요한 문제가 아닐 수 없다. 하지만 종종 상가번영회와 상가관리단의 규약이 달라 문제가 생기기도 한다.

상가번영회가 관리단의 역할을 하는 경우가 바로 그 때이다. 임차인과 소유권자가 다름에도 불구하고, 소유자에 의한 결의나 소유자에 대한 통보 없이 입점자들이 모여서 규약을 만드는 경우가 있기 때문이다. 이런 과정을 걸친 업종제한 변경은 원칙적으로 무효라는 것을 투자자들은 꼭 알아둬야 한다.

또 관리단의 규약은 회원가입여부에 관계없이 집합건물법에 따라 수분양자 뿐만 아니라 임차인에게도 효력이 미치지만 상가번영회는 가입회원에게만 그 효력범위가 미칠 수 있어 효력의 범위에도 차이가 크다.

상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “상가 번영회나 관리단의 성격을 파악하고 그 규정 효력의 범위를 숙지해 상가운영에서 가장 첨예한 문제 중 하나인 업종제한 등에서 피해를 보지 않도록 유의해야한다.”고 조언했다.