올 상반기 집값 안정을 이끈 보유세 효과는 보유세 산정기준일(6월1일)이 지나면서 점차 힘을 잃고 있지만, 하반기 양도소득세 절세를 목적으로 한 물량출회 여부는 주택시장의 무시못할 변수로 남아있다. 특히, 지난해 9~11월, 수도권의 주택 거래가 폭증했다는 점에서 1세대 2주택자의 기존주택 처분 유예기간(1년) 임박은, 올 가을은 양도세 중과를 피하려는 수요들이 집중될 수 있다는 가능성을 나타내고 있는 셈이다.

왜냐하면, 올해부터 1세대 2주택자가 주택을 매도할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없고 양도세율도 50%를 적용받기 때문에 작년 말 추격매수세에 가담했던, 1세대 2주택자들은 연말까지 기존주택 1채를 팔아야 양도세를 비과세 받을 수 있기 때문이다. 즉, 보유세 회피매물은 사라졌지만, 양도세 절세매물은 더 나올 여지가 있다고 본다. 게다가, 최근엔 다주택자 중, 처분조건부나 상환조건부 대출을 받았다가 만기에 대출금을 갚지 못해 강제처분 절차에 들어간 사례들도 나오고 있으니, 2주택 복수대출자라면, 대출상환과 절세에 맞춰 매도시기를 잘 세우는 것도 필요하다 하겠다.

[양도소득세 절세가이드]

▶ 일시적인 1세대 2주택 비과세 경과조치를 이용하자

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택 (비과세요건을 충족한 경우에 한함)을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하게 된다. 따라서, 양도세비과세 경과기간 1년이 임박한 이라면, 기존주택의 처분을 서둘러 조율하는 것이 좋겠다. 주택시장이 양극화되고 거래량이 많지 않은 상황이기 때문에, 원하는 시기에 매도하기 어려울 수 있으니, 입지나 평형에 따라 급매를 감수해야하는 일도 있을 것이다.

다만, 2주택자의 경우, 먼저 매도하는 기존주택을 비과세 받을 수 없는 경우도 있는데, 서울특별시, 과천시, 분당·일산 등, 5개신도시 지역 소재 주택들로써, 3년 보유는 했으되, 2년 거주요건을 채우지 못한 경우가 여기에 속할 것이다. 이럴 경우라면, 비과세 혜택은 어려워 세금을 내야겠지만, 중과세를 피해 기본세율로 계산할 수 있는 주택인지를 먼저 검토해 보는 것도 현명한 방법이 될 수 있다. 즉, 본인이 진정한 1세대 2주택 중과대상인지를 점검해보아야 한다.

수도권과 광역시 중 군·읍·면 지역내 주택으로서 공시가격 3억원이하의 주택과, 수도권과 광역시 이외의 주택으로서 공시가격 3억원 이하인 주택은 중과세 적용에 있어서 주택수 계산시 제외하고 계산한다. 즉, 1주택으로 보아 어느 주택을 매도해도 일반세율을 적용하게 되니, 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다.

마지막으로 기존 주택을 매도하고, 남은 1주택을 향후 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대되더라도 세금으로 환수당하기 때문이다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10~15년 30% 감액, 15년 이상 50% 감액) 혜택까지 받을 수 있다.

▶ 신축주택의 양도세 비과세 특례 폐지에도 신경써야

1가구 2주택자가 불필요한 세금을 줄이는 여러가지 방법 중 올해 까지만 혜택을 받을 수 있는 신축주택 취득자에 대한 과세특례 제도의 일몰제도도 신경 쓸 필요가 있다. 1세대 2주택 특례법 적용 기한이 2007년 12월 31일까지로 정해져 있기 때문에 당사자라면 꼭 챙겨야 할 것이다.

그러자면 조세특례제한법 제99조의 3의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 알아야하는데, 위 규정은 신축주택취득기간 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결, 계약금을 납부하고 신축주택을 취득하여 5년 내 양도시에는 양도소득세를 전액면제, 5년 이상 보유 후 양도시는 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세를 면제하는 것을 말한다. 당초 법 적용 시에는 외환위기 이후 주택시장이 위축된 상황이고, 비수도권지역의 신축주택에 대한 수요를 진작시켜 지방의 건설경기를 활성화시킬 목적도 있어서 2000.11.1부터 2001.5.22까지를 특례기간으로 하였다가 신규주택 수요창출을 통하여 건설경기 및 부동산경기의 회복을 지원하기 위해 2001.5.23부터 2003.6.30까지 고가주택을 제외한 전국의 모든 신축주택으로 확대 적용하던 규정이었다.(단, 서울. 과천. 5대 신도시지역은 2001.5.23부터 2002.12.31까지 사이에 착공한 주택에 한한다)

특히, 위 규정에 의한 신축주택에 해당하는 경우에는 1세대1주택 비과세 규정 적용 시에도 신축주택은 거주자의 주택 수에서 제외되고, 1세대2주택 중과세 규정 적용시에도 중과세 배제되기 때문에 혜택이 많았다. 하지만, 요 몇년간 집값이 급등하면서 기존 다주택자와 형평성 논란이 끊임없이 제기됐었고, 다주택자를 중과하는 현 부동산정책 방향과 상충하는 부분이 많아서 비과세 특례의 일몰기한(2007년 12월 31일)을 신설토록 한 것이다.

때문에, 조세특례제한법에 따른 양도세 감면 취득기간인, 1998년~2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 신축주택 외 기존 주택을 매각해야 기존주택 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 즉, 일몰기한을 넘겨 신축주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 하므로, 향후 보유가치가 떨어진다거나, 세금혜택을 극대화하려는 이는 기존주택 매각을 검토해볼 필요가 있겠다.

다만, 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않으니, 무조건 매도를 결정하기보다는 향후의 미래가치를 계산해보고 매도시기를 정하는 것도 방법일 것이다.

매도할 때도, 단순 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하는 것도 일종의 매도 테크닉이기 때문이다. 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된다고 하면 2주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다. 그리고, 매도할 여건이 않되거나, 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하려하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자로의 전환을 모색해도 좋을 것이다.

세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 위 양도세 절세 가이드는 굵직한 세제 변경을 토대로, 세금을 절약할 수 있는 경우의 수를 나열한 것으로 각 개인에게 어울리는 적절한 절세전략은 개인별로 다양하다. 그러므로 자신에게 맞는 본인만의 절세 노하우를 익히고, 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 듯 싶다.