지방공기업인 서울시 산하 SH공사가 국내 최초로 분양아파트 원가를 공개 결정해 화제가 되고 있다. 이에 따라 국가공기업인 주공을 포함해 국내 민간 건설업체들의 아파트 분양원가 공개여부는 초읽기에 들어갈 것으로 보여져 주목된다.   

분양가 공개의 의의

26일 SH공사는 주택가격의 거품을 제거하여 주택시장을 안정시키고 거주중심의 주택개념을 정착시키고자 하는 「서울의 주택정책」의 실천방안으로 국내 최초로 발산 및 장지 택지개발사업지구내 발산 2단지 및 장지 10·11단지 분양아파트의 세부적인 분양원가 및 분양가격을 공개하였다.

SH공사는 분양원가와 분양가격 공개에 앞서 대학교 건축학과 교수, 공인회계사, 감정평가사, 변호사, 주택건설 및 부동산 관련 민간전문가 등으로 구성된 SH공사 분양가 자문위원회의 5회에 걸친 자문과 서울특별시에 구성된 서울특별시 분양가 심의위원회의 8회에 걸친 심의를 거쳤다.

또한 분양가 자문 및 심의위원회의 심도 있는 자문과 심의로 분양가 공개서와 분양원가 내역서의 작성기준과 작성방법을 도출하였고, 금회 분양하는 아파트의 토지보상비, 건설공사비 등 직접공사비 외에도 SH공사 자본비용 등 간접공사비까지 모든 공사원가에 대한 검토결과 비교적 자세하고 정확하게 원가가 산출되었음을 확인받았다.

아울러 산정한 분양원가에 대하여 건설교통부 지침에 따른 택지조성원가 및 주택건설원가 산정기준 및 적용방법에 적정하게 산정되었는지에 대하여 2개 회계법인의 원가계산 검증용역을 받아 적정하게 산출되었음을 검증받았다.

분양단지 현황

발산지구에서 건설하는 주택은 분양아파트 2,787세대, 장기전세주택 786세대, 국민임대아파트 2,019세대로 총 5,592세대 중 2007.4월 현재 건축 공정율이 80%를 초과한 발산2단지 85㎡형 357세대를 금회에 분양할 예정이다.

또 장지지구에서 건설하는 주택은 분양아파트 2,925세대, 장기전세주택 733세대, 국민임대아파트 1,933세대로 총 5,591세대 중 2007. 4월 현재 건축 공정율 80%를 초과한 장지10단지 60㎡형 189세대, 장지11단지 85㎡형 209세대 총 398세대의 아파트를 분양한다.

분양가격 결정

SH공사가 금회에 공급하는 발산2단지 및 장지10·11단지 분양아파트는 당해 사업지구에서 가옥이 철거된 원주민과 서울특별시 도시계획사업 등 공공사업의 철거 가옥주에게 전량 특별공급하게 된다.

토지비 분양가격은 주택건설공사 착공일 기준 감정가격으로(60㎡이하 주택은 조성원가의 95%), 건축비는 건설원가에 5%의 수익을 부가한 기존 특별공급아파트 분양가격 결정수준으로 결정하였다.

분양수익 추정 발생금액

발산2단지 및 장지10, 11단지 특별공급아파트 분양으로 발생하는 3개 단지 분양수익은 총 390억원이며, 동일한 분양조건으로 발산 8개단지, 장지 13개 단지 전단지를 분양하고 개발된 상업용지 등 전 택지를 공급하였을 경우 총 분양수익은 2,790억원이 발생할 것으로 추정된다.

그 중 택지부문에서 발생하는 수익은 발산지구가 721억원, 장지지구가 1,741억원으로 총2,462억원이 될 것으로 추정된다. 건설부문에서 발생하는 수익은 건설원가에 5%의 분양수익을 부가함으로써 328억원으로 추정된다.

분양수익금 활용 방안

SH공사는 발생된 추정수익금 2,790억원 중 1,681억원은 발산, 장지 지구사업에 환원하게 되며, 구체적으로는 개발부담금 추정금액으로 발산지구 56억원, 장지지구 143억원 등 총 199억원을 사업준공 후 납부할 예정이고, 발산, 장지지구 내에 건설되는 5,471세대(발산2,805, 장지2,666)의 임대주택 건설재원 중 SH공사 부담금 1,482억원을 충당하게 된다.

나머지 1,109억원은 서울특별시 임대주택 10만호 건설사업을 위해 SH공사가 부담하게 될 1조 7,586억원 중 일부를 충당하기 위하여 별도 기금으로 조성하여 투명하게 관리할 계획이다.

택지조성원가 산출내역, 분양가 공개서, 분양원가 내역서

택지 조성원가

근거 : 택지개발촉진법 제18조의2(택지조성원가공개) 및 동법 시행규칙 제11조(택지조성원가산정방법)에 의하여 택지조성원가 공개와 구체적인 조성원가 산정 및 적용 방법에 관한 기준을 준용했다.

관련 법규상 공개항목은 “용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타비용” 8개 항목으로 고시되어 있으나 SH공사에서는 구체적으로 세부항목까지 공개하였다.

택지조성원가상의 택지조성원가 단가는 택지조성공사 준공일 현재가격이며 이 금액을 분양가 공개서상 택지비로 산정하기 위해서는 주택건설공사 착공일 기준으로 현재가치화한 다음 건축 용적율을 적용한 주택공급면적 당 단가로 환원한다.

(발산2단지 적용의 예)
·발산지구 택지조성원가 1,681천원/㎡
·건축 용적율 적용 주택공급면적당 단가 614천원/㎡
※ 택지매입원가 총액 ÷ 총 주택공급면적(건축 용적율)

분양가 공개서 및 분양원가 내역서

근거 : 주택법 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등)와 주택공급에관한규칙 제13조의2(분양가 상한제 적용주택의 분양가격 산정) 규정을 준용.

관련법규상 공개항목은 “택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용, 택지매입원갚 8개 항목으로 공개해 사업시행자의 분양수익을 표시하지 않고 있으나 SH공사에서는 분양가 공개서에 “임대주택건설 등을 위한 재투자 산입액” 항목을 신설하여 택지부분에서 수반되는 이익과 건축부분에서 수반되는 이익을 구분하여 분양수익을 명확히 하였다.

’분양원가 내역서’ 상 공종별 공사비 단가는 실제 건설공사를 시행한 수급회사(시공회사)에서 제출한 공사비 내역 단가이다.

‘분양가 공개서’ 및 ‘분양원가 내역서’상의 전년도 준공 평균공사비는 장월2단지 60㎡형 공사비이며, 장지11단지(85㎡형) 및 발산2단지(85㎡형) 공사비와 비교되는 전년도 준공 평균공사비는 장월2단지(85㎡형)와 상암4단지(85㎡)의 준공공사비를 평균한 것이므로 공사비 차이는 도급회사의 경쟁입찰 낙찰가와 공사방법, 공사여건 등에 따라 발생한다.

향후 주택공급 계획

SH공사가 발산 장지지구에서 건립하는 주택은 총11,183세대 (발산 5,592, 장지5,591)로 분양아파트가 5,712세대이며 임대아파트는 5,471세대이다.

분양아파트 공급계획을 보면
- 금회(’07.4) 3개(발산2, 장지10·11)단지 755세대
- 2007. 5월 중 3개(발산1,3,6단지) 979세대
- 2007. 8월 중 4개(발산4,5, 장지7,9)단지 1,663세대
- 2007. 10월 중 2개(장지3,4)단지 565세대를 분양하고
- 이후 나머지 단지 1,635세대는 2008년에서 2009년까지 순차적으로 분양하며

장기전세 및 국민임대아파트 공급계획은
- 2007. 5월 중 3개(발산2, 장지10·11)단지 752세대
- 2007. 6월 중 3개(발산1·3·6)단지 1,359세대
- 2007. 9월 중 4개(발산4·5, 장지7·9)단지 1,537세대
- 2007. 11월 중 2개(발산3·4)단지 241세대를 공급하고
- 이후 나머지 단지 1,582세대는 2008년에서 2009년까지 순차적으로 공급한다.