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지난해 부동산 광풍으로 인해 각종 호재는 대부분 시장에 반영이 돼서 현재 부동산 가격은 이미 오를 만큼 올랐다는 인식이 퍼져있다. 또한 정부 정책 및 세부담으로 인해 향후 부동산 가격하락 압박이 가중될 듯 보인다. 현시점에선 선뜻 부동산 시장에 투자를 결정하기 어려운게 사실이다.
그러나 확실한 호재가 있는 지역은 투자자들의 발길이 모이게 되어 있다. 그 예로 송도신도시나 강남대체 신도시 후보지인 오포지역의 경우 수요자들이 몰려 투기조짐을 보이기도 했다. 부동산의 가치는 현재가치보다 미래가치를 더 많이 반영하는 편이다. 앞으로의 개발호재, 생활편의시설, 역세권 등은 부동산 가격 상승을 부추기는 호재로 작용해 왔다.
향후 부동산 시장은 입지 및 생활환경이 뛰어난 단지와 그렇지 않은 단지의 양극화가 심화될 것이라 예상되는 가운데 미래가치를 전망하며 재테크와 투자를 병행하고자 하는 수요자라면 최근 각광받고 있는 리모델링 단지를 체크해 보면 좋을 듯하다.
분양가상한제 확대 실시 예정으로 인해 재건축단지의 수익성이 떨어지고 규제로 꽁꽁 묶인 재건축단지의 인기가 예전만 못해 상대적으로 공사기간이 1년 반 정도로 짧고 공사비도 저렴한 리모델링 시장이 각광받고 있다. 리모델링은 재건축과는 달리 임대주택의무건설을 비롯 소형아파트의무비율, 기반시설부담금, 재건축개발이익환수 등의 개발에 따른 각종 규제를 받지 않는다는 장점이 있다.
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현재 리모델링이 추진중이여서 호재가 반영된 아파트도 좋은 물건일수 있지만 2~3년 후 리모델링을 추진하는 아파트가 투자기대 효과가 더 클 수 있다. 1가구 1주택자라면 2~3년 후 리모델링이 가능한 아파트로 이주하여 수도권 기준 3년 보유 2년 거주 비과세 요건을 충족한 후 리모델링을 추진하여 아파트의 가치를 업그레이드 한 후 갈아타기를 시도하면 세금부담이 가중되는 시대에 과도한 세부담을 피하고 알뜰한 재테크를 할 수 있다.
이와 관련해 (주)내집마련정보사에서는 현재 리모델링이 가능한 주요 아파트 목록 및 향후 2~3년 후 리모델링 가능연한인 15년을 채우는 입주 12~13년차 수도권 지역 주요 1000가구 이상 대단지 아파트 목록을 조사했다. 미래를 내다보는 투자 마인드가 필요한 때이다.
단. 리모델링 아파트를 선택 투자할시 몇 가지 체크할 사항이 있다.
첫째. 리모델링시 투자에 대한 효과를 확실히 볼 수 있는 단지를 선별해야 한다. 건물의 노후정도에 따라 리모델링 이후의 기대수익이 달라짐으로 경과년수에 비해 과도하게 노후한 단지는 피하는 것이 좋다.
둘째. 한강조망이 가능해 조망권이 확보된 단지나 규모가 커서 유효수요가 풍부한 단지의 경우 리모델링 효과가 극대화 될 수 있다.
셋째. 재건축 추진 진척이 늦어져 사업시행이 불확실한 단지의 경우 리모델링이 그 대안이 될 수 있다.
넷째. 리모델링시 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있는데 소형,대형 평형이 동일한 비율이 적용되기 때문에 리모델링 효과는 대형평형이 더 크다.
다섯째. 주택법 시행령 개정안에서 지역 실정을 고려해 리모델링 기한을 15년~20년 미만으로 정할 수 있도록 했으니 유의해야 한다.
또한 리모델링이 아파트 가치를 증가시키는 수단임에는 확실하지만 여러 상황에 따라 그 가치를 달리 함으로 알짜물량을 찾아 발품을 팔아야 할 것이다.
다음은 현재 리모델링이 가능한 주요 아파트 목록 및 입주 12~13년차 수도권 지역 1000세대 이상 주요 대단지 아파트 목록이다.
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<도움말> 내집마련정보사
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