올해 처음으로 나온 1.11대책은 한마디로 분양가 인하를 위한 제도개선이 주요 요지입니다. 분양가상한제 및 분양원가 공개를 민간택지까지 확대하는 방안이나 마이너스 옵션제를 실시하는 것이나 채권입찰액 하향 조정 등은 모두 분양가 인하에 목적이 있는 것이기 때문입니다.

따라서 이번 대책이 9월 1일 이후부터 본격적으로 실시될 것이기 때문에 이번 대책이 즉각적으로 아파트값에 영향을 미치기는 힘들 것으로 보여집니다.

다만 9월 1일 이후 분양가상한제나 분양원가 공개에 적용되는 아파트가 본격적으로 분양에 나선다면 “고분양가 = 인근 아파트값 상승”의 고리는 일단 단절 될 것으로 전망해 볼 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 전매금지 기간이 확대됐다고 하지만 인근 아파트값 보다 저렴하게 공급되는 만큼 신규 분양시장으로는 청약자들이 몰릴 것입니다.

또한 청약가점제 역시 3.30대책에서는 민간택지에서 분양하는 25.7평 초과는 가점제 대상이 아니었지만 이번 대책으로 25.7평 초과도 분양가상한제 및 채권입찰제가 적용되는 만큼 가점제 대상이 될 확률도 높아 보입니다.

그렇다면 앞으로 내 집마련 전략을 어떻게 가져가야 할까요? 대상별로 이번 대책에 따른 내집마련 행동 요령을 알아봅니다.

부양가족 많은 무주택자 - 1가지 경우 생각 가능

청약가점제 조기 시행으로 가장 유리한 대상이다. 특히 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 청약자라면 기존 주택을 구입하기 보다는 가점제 시행 후 청약을 통해 아파트를 구입하는 것이 좋다.

다만 분양가 낮아지고 가점제 시행 전까지 청약을 미뤘던 청약자들이 대거 분양시장에 나올 것으로 보여지는 만큼 유망 지역의 경쟁률은 상상을 초월할 것으로 보인다.

1주택 소유자 - 2가지 경우 생각 가능

가장 고민이 되는 대상이다. 이 수요는 이미 집이 있는 상황에서 좀더 큰 평형대로 갈아타려는 수요가 대부분 이지만 주택 담보대출 규제로 갈아타기가 쉽지 않은 상황이다. 또한 가점제 역시 앞당겨 졌으며 적용대상 역시 민간택지 25.7평 초과까지 확대될 것으로 보여지기 때문이다.

올해 청약가점제가 9월 실시되면 1주택 소유자의 아파트 당첨확률은 거의 없다. 25.7평 이하나 초과 모두 무주택기간의 가중치 비율이 부양가족수 다음으로 높기 때문이다. 또한 민간 건설사 역시 분양가상한제나 원가공개가 확대되기 전에 공급물량을 늘릴 공산이 크기 때문에 이 수요는 가점제 시행 전에 적극 청약에 나서야 한다.

그나마 집을 아파트로 소유하고 있는 사람은 다행이다. 다세대 등을 소유하고 있는 사람은 더욱 문제가 된다. 이번 대책에서도 주택의 소유만을 따질 뿐, 주택의 가격이나 평형 기준을 마련하지 못했기 때문에 이 사람들은 과감하게 집을 처분한 후 무주택기간을 늘려가야 할 것으로 보인다.

자녀없는 젋은부부(신혼부부) - 2가지 경우 생각 가능

자녀 없는 젊은부부도 참 애매하다. 목돈이 없기 때문에 당장 집을 구입하지도 못하고 그렇다고 자녀가 있지도 않고 세대주 연령도 높지 않아 가점제를 노리는 것도 별 소득이 없어 보이기 때문이다.

그렇다면 어떻게 해야 하나?

자금여력이 충분치 않다면 추격 매수는 하지 말고 때를 기다리는 것도 방법이다. 이번 대책으로 분양가 상한제가 전국적으로 확대돼 분양가 인하효과가 기대되고 서울의 경우 SH공사가 공급하는 아파트는 인근 주택가격 연동제 등을 통해 시세의 75~85%% 수준으로 아파트를 공급한다고 밝히고 있기 때문이다.

만약 아파트 매수를 희망한다면 소형 평형을 중심으로 살펴야 한다. 특히 매도할 때 유리할 수 있는 역세권 소형을 중심으로 매수해야 한다. 역세권 소형 아파트의 경우는 필요한 시기에 매도가 되지 않더라도 전세나 월세 등을 놓기가 수월하기 때문이다.

사회초년생 - 1가지 경우 생각 가능

사회에 나온지 얼마 되지 않는 사회초년생 이라면 가점제에서 점수를 받을 만한 항목이 거의 없어 내집마련이 쉽지 않다. 따라서 가장 먼저 세대주 분리 후 청약저축에 가입해야 한다. 저축통장은 쓰임새가 많기 때문이다.

공공택지에서 공급되는 중소형 아파트 뿐만 아니라 민간임대나 공공임대 등으로 청약기회가 넓기 때문이다. 또 저축은 청약예금으로 전환이 가능한 것도 장점으로 꼽을 수 있다. 따라서 사회 초년생이 빠른 시간내 내집을 마련하고자 한다면 저축가입은 필수다.

독신자 - 2가지 경우 생각 가능

독신자의 경우는 2가지 경우로 생각할 수 있다. 아파트 매수에 적극 나서거나 가점에 실시전에 아파트를 분양받아야 한다. 특히 가점제 실시때까지 아파트 매수를 미루게 되면 공공택지에서 아파트 분양받기란 어려울 것이다. 부양가족수 등에 밀려서 가점제 점수가 낮게 나올 것이기 때문이다.

*3.30대책의 청약 가점제의 구체적 내용

청약가점제는 아파트 당첨자를 그동안 추첨점에서 점수를 메기는 가점에 따라 변경하겠다는 것입니다. 물론 모든 주택에 적용되지는 않습니다. 가점제가 적용되는 경우는 3가지 경우로 제한됩니다.

먼저 공공택지에서 민간건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 민영주택이 적용대상입니다. 실례로 든다면 이번 3월 판교에서 민간건설사가 공급한 분양아파트입니다. 두 번째로 공공택지에서 공급하는 공공주택과 민영주택 가운데 25.7평을 초과하는 주택입니다. 단 채권액이 같을 경우에만 가점제를 실시합니다.

이번 8월 판교분양부터 25.7평을 초과하는 공공이나 민영주택은 채권액을 많이 쓰는 청약자에게 우선 당첨기회를 제공합니다. 이것이 채권입찰제이며, 2008년 부터는 청약자가 당첨되기 위해 쓰는 채권액이 같은 경우 가점제로 당첨자를 선별하겠다는 소리입니다.

마지막 경우는 2010년부터 시행될 것으로 민간택지에서 공급되는 민영주택입니다. 단 평형제한은 25.7평에만 적용됩니다.

가점제 항목은 모두 여섯가지입니다. 이중 가구소득, 부동산 자산과 같은 항목은 2010년에나 적용이 가능하며, 2080년에는 25.7평 이하에 한해 세대주 연령, 부양 가족수, 무주택기간, (통장)가입기간 등 모두 4개 항목으로 가점을 메깁니다.

가점항목 가중치는 부양가족수가 35%로 가장 높습니다. 즉 부양가족이 많을 수록 가점이 가장 많이 올라간다는 소리입이다. 두 번째로는 무주택기간으로 32% 이며, 세대주 연령은 20%, 가입기간은 13%로 가장 적습니다.

실례로 41세 이면서 부모님과 같이 살며, 자녀는 3명이 있는 세대주가 있다고 가정해 봅시다. 이 세대주의 무주택 기간은 11년이며 청약통장에 가입한 기간은 2년 이상 입니다.

이 경우 세대주의 가점은 489점(총점 535점)입니다. 먼저 세대주 연령이 41세 이므로 가점 4점에 가중치 20을 더하면 80점이 됩니다. 가족 구성원은 부모, 세대주, 자녀 3대가 살기 때문에 3점에 가중치 35를 곱해 105점이 됩니다. 여기에 자녀가 3명 이상 이기 때문에 자녀수도 가점에 포함해야 합니다. 3점에 35를 곱해 105점이 되며 부양가족수 점수는 총 210점입니다. 즉 부양가족이 많을 수록 가점이 큰 폭으로 올라가는 것을 알 수 있습니다.

다음으로 무주택기간의 경우 10년 이상이기 때문에 가점은 5점에 가중치 32를 곱하면 160점입니다. 이제 마지막으로 통장가입 기간이 2년 이상 5년미만이기 때문에 가점 3점에 가중치 13을 곱해 39점입니다. 

<자료 제공> 닥터아파트