전국 시.군.구별로 27일부터 국민주택 규모(전용면적 27평) 이상의 중대형 오피스텔을 대상으로 사용 실태조사가 처음으로 전격 실시됨에 따라 큰 파장이 예상된다.

업무용을 주거용으로 사용해 온 사실이 드러날 경우 급격한 재산세 부담증가와 더불어 탈세에 따른 추징조치가 취해질 수 있고 무단 용도변경 사실까지 확인되면 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 과태료 부과 조치도 내려질 수 있기 때문이다.

26일 행정자치부에 따르면 전국 시.군.구가 관할 교육청, 세무서와 협조해 27일부터 4월26일까지 1개월간 중대형 오피스텔을 대상으로 주민등록이나 사업자등록 여부, 자녀취학 여부, 상수도.전기요금 가정용 또는 영업용 구분 부과현황 등 서면자료 위주로 사용실태 조사를 벌일 예정이다.

부동산 업계 등에서는 중대형 오피스텔에 대해 8.31 부동산종합대책 발표때처럼 강도 높은 투기억제책이 나오는 것이 아니냐며 우려하고 있다.

중대형 오피스텔에 대해 재산세와 종합부동산세 등을 적게 내기 위한 탈세의 수단으로 변질되고 있고 부동산 투기를 부추기고 있다는 지적이 잇따라 제기돼 왔기 때문이다.

주거용 판명시 세금증가 . 추징 불가피

행자부는 이번 실태조사의 목적이 오피스텔을 주거용이나 업무용으로 판정해 과세를 하기 위한 것이 아니고 제도개선을 위한 자료수집이라고 밝히고 있다. 하지만 이를 액면 그대로 받아들이기는 힘들다는 분석이 지배적이다.

이번 조사에서 주거용 오피스텔로 명확하게 판명됐는데도 주거용과 동일한 세율을 적용해 재산세나 종합부동산세를 부과하지 않는다면 참여정부 부동산정책의 기조에도 어긋나게 되고 사회여론도 이를 수용하려 들지 않을 것이기 때문이다.

오피스텔의 경우 업무용 건물로 분류돼 아파트 등 거주용 건물과 달리 누진세율이 적용되지 않고 또 종합부동산세를 부과할 때 합산되는 부동산에도 포함되지 않았다.

오피스텔 보유자들의 경우 상대적으로 세금부담이 적었다.

하지만 이번 조사에서 오피스텔의 용도가 주거용으로 판명되면 오피스텔의 토지분과 건물분을 합한 가격을 기준으로 재산세가 부과된다.

또 허위신고에 따른 탈루사실이 적발되면 이에 대한 5년 이내의 경우 추징도 불가피할 것으로 전망된다.

오피스텔을 주거용 아파트와 같이 과세하게 되면 오피스텔 등 일반건물에 적용되는 단일세율인 0.25%가 아닌 가격에 따라 0.15∼0.5%까지 누진세가 적용되기 때문에 재산세가 급등할 수 있다.

또 1가구 3주택 중과세, 종합부동산세 등에 포함되면 세부담은 더 불어난다.

주거용의 경우 과표가 4천만원 이하 0.15%, 4천만원 초과-1억원 미만 0.3%, 1억원 이상은 0.5%의 세율을 적용한다.

무단용도 변경 단속시 범법자 양산 우려

앞으로 오피스텔 건축기준을 그대로 적용, 무단용도 변경까지 적발할 경우 온돌시설 설치 등 무단으로 용도를 변경한 주거용 오피스텔의 소유자들은 3년이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금형에 처해질 수도 있다.

건설교통부 고시인 오피스텔 건축기준에 따르면 전용면적중 업무 부문이 70% 이상이어야 하며 온돌.온수온돌 또는 전열기 등에 의한 바닥난방을 설치할 수 없도록 돼 있다. 다만 1996년 6월8일부터 2004년 6월1일까지 건축된 오피스텔은 업무부문이 50%만 넘으면 된다.

또 욕실도 3㎡이하로 1개 이하여야 하며 욕조를 설치하면 안된다.

행자부에 따르면 작년 6월1일 현재 전국 지방자치단체가 파악한 오피스텔은 21만호이며 이중에서 주거용으로 재산세가 부과된 건 수는 3.5%인 7천400여호에 불과하다.

이번 실태조사에 포함되는 국민주택 규모의 이상 중대형 오피스텔은 전국 21만호 가운데 5% 정도로 1만500여호로 추산된다.

주거용의 경우 이같은 고시기준을 그대로 따르지 않고 편의를 고려, 무단변경해 사용하고 있을 가능성이 높기 때문에 법의 잣대를 그대로 들이될 경우 범법자 양산이 우려되는 실정이다.

이에 대해 정부가 오피스텔 문제를 그동안 방치해오다 이제와서 법의 잣대를 엄격하게 들이대며 엄벌하겠다고 나서는 것은 문제가 있다는 지적도 없지 않다.

하지만 오피스텔 가운데 주거용이 절반이 넘는다는 분석도 있고 지역에 따라서는 대부분이 주거용이라는 점을 감안하면 오피스텔의 탈세가 심각할 수 있다는 지적이 많아 강력한 제재 조치가 필요하다는 주장도 설득력을 얻고 있다.