3월 봄 분양시장이 기지개를 켜고 있다. 청약통장 가입자라면 한번쯤 입성을 기대해 마지않던 판교청약이 3월 24일 입주자모집공고를 기점으로 장기 분양레이스(청약일정 3.29~4.18)접어드는가 하면, 청약통장으로 분양받기 좋은 판교 대체 청약지도 봇물을 이룰 예정이다.

특히, 강남과 접근성이 뛰어난 청정주거지 하남 풍산지구와, 서북권 2기신도시 대표주자격인 김포 장기지구, 용인 등지에서 청약시장에 출사표를 던지는 유망 분양물량이 러시를 이룰 것으로 보인다.

에초 판교신도시 분양을 의식해, 건설사들이 공급을 늦출 것 이라는 예측들이 빗맞고 있고, 판교 당첨가능성이 아주 낮음에 따라 상당수 청약자들이 대체 청약지를 물색하고 있어, 내집마련을 서두르려는 청약자들의 발걸음도 빨라질 수밖에 없는 상황이 됐다.

그렇다면 분양채비를 갖추고 있는 많은 사업장 중 눈여겨 봐야할 곳이나, 유망택지지구의 당첨가능성을 높일 수 있는 방법은 없는 것일까?

게다가 올 6월 말까지 주택 청약제도를 실수요자 중심으로 재편할 계획이라는데, 새제도가 시행되기 전 내게 맞는 청약전략 어떤 것이 있을까?

▶ 판교는 실수요자라면 福不福의 자세로 올인 전략을…

일단, 뛰어난 입지여건을 갖춘 판교당첨을 노리는 사람이, 매우 많다는 것은 이미 만인에게 인지된 사실이다.

어차피 판교에 진입할 가장 보편적인 방법은 청약통장을 사용해 아파트를 분양받는 것인데, 현재 청약통장 가입자가 720만명을 넘어섰고, 성남시 거주자에게 돌아갈 우선 공급물량 30%도, 2001년 12월 26일 이전부터 계속 거주한 자만 가능해 아파트 당첨받기가 로또 수준이 될 전망이니 큰 기대를 하는 것보다 마음을 비우고 청약에 임하는 것이 현명하다.

전매규제가 10년이라 유동성이 떨어지나, 추후 기대할 수 있는 시세차익이 크고 원가연동제가 적용돼 분양가도 저렴한 편이니, 실수요자는 모두 청약통장을 사용하는 것이 좋겠다.

▶ 유주택자는 유망 대체청약지로 눈을 돌려야…

그리고, 판교 외 공급될 택지개발지구 분양물량 중 유망 지구에 집중하는 청약계획을 세우는 등, 대체청약지에 대한 계획이 필요하다.

판교와 같은 시기 분양되는 곳에 청약해 당첨되면 만일 모를 판교 당첨(5월 4일)을 포기해야 하므로 청약통장 사용을 고민하거나 망설이는 청약자도 있을 수 있으나, 다른 유망택지개발지구의 경쟁률도 상당히 치열할 것으로 예상되니 만큼 유망지구에 순차적으로 청약하는 것도 현명한 방법일 수 있다.

특히, 6월말 분양시장을 실수요자 중심으로 바꾸기 위해 공공택지내 모든 중소형 주택의 청약자격을 무주택자로 한정하고, 추첨제에서 가점제로 분양제도를 개선하는 가하면, 3자녀 이상 가구는 특별분양대상에 포함하는 등, 전체 청약제도 로드맵을 바꿀 예정이기 때문에, 제도가 단계적으로 도입되기 전, 유주택자는 1~2년새 청약통장을 사용하는 것이 좋기도 하다.

그러한 곳으로는 마포구 하중동 GS자이, 성동구 성수동 현대건설, 은평뉴타운, 중구 황학동 롯데건설물량과 성남시 도촌지구, 하남시 풍산지구가 있다. 하중동 자이는 하중동 18-2번지 일대에 단독주택을 재건축하는 아파트로 총 488가구 중 116가구를 일반 분양한다. 지하철 6호선 광흥창역이 도보 3분거리에 있으며 강변북로 이용이 용이한 것이 장점이다.

성수동 KT부지에 들어서는 현대아파트와 황학구역을 재개발하는 물량도 유망한데, 성수동 현대는 2호선 성수역이 도보로 6분거리의 역세권아파트고, 황학동 롯데캐슬주상복합도 청계천 복원공사와 뉴타운개발 등의 시너지효과를 누릴 수 있는 알짜 분양물량이다.

성남 도촌지구는 대한주택공사가 개발하는 분당 야탑동과 광주시 사이에 위치한 24만2천여평 규모의 택지개발지구이다. 성남시 중원구 도촌동 일대로 야탑동과 붙어 있기 때문에 분당의 기반시설을 이용할 수 있고 판교신도시의 후광효과도 바랄 수 있을 것으로 보인다. 게다가 주변이 구릉지 환경으로 주거환경이 쾌적하다. 5월경 주공에서 408세대를 공급하는데, 2002년 6월28일 이전부터 거주한 사람에 한해 지역우선 자격을 줄 예정이다.

강동·송파구와 인접한 하남시 풍산지구도 판교 1순위 대체청약지다. 하남시 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대 그린벨트를 해제해 30만7천평(1,016천㎡) 규모로 조성되는 택지개발지구로, 한강, 검단산, 미사리조정경기장공원 등 친환경 주거환경이 장점이다.

제일건설, 삼부토건, 동부건설, 동원ENC 등이 분양물량을 토해낼 예정인데, 평당분양가가 1250~1400만원대로 원가연동제는 적용되지 않지만, 소유권이전등기만 하면 전매가 가능해 유동성이 상당이 좋은 것이 장점이다. 현재, 동부,삼부,제일건설 등, 1순위 마감행진을 펼치고 있는 인기 택지지구 하남시 풍산지구는 9월경 대명건설과 우남건설이 중대형평형 연립공급을 앞두고 있다.

김포시 장기지구는 실수요자들이 접근하기 딱 좋은 곳인데, 김포시 장기동, 양촌면, 운양동 일대에 들어서는 김포신도시는 8.31부동산대책 중 공급확대계획 후속조치로 기존 155만평(장기지구26만평, 양촌지구129만평)에서 358만평으로 규모가 확대되었다. 공급 가구수도 1만5천가구(인구4만5천명)에서 5만2천955가구(인구 15만4천명)로 3배 이상 늘리기로 했다.

인근에 양촌지방사업단지, 파주LCD단지 등과 연계한 도시지원, 업무, 연구, 지식기반 중심의 자족기능 시설용지를 확보할 계획이다. 다만, 전용면적25.7평형 초과물량은 원가연동제가 적용되지 않고 25.7평형 이하물량은 5년간 전매가 규제되는 등, 전매제한이 상이하니 분양받을 시 유의하는 것이 좋겠다.

나아가 입지여건과 브랜드 가치, 발전가능성 등을 비교해보고 분양가와 주변시세도 검토해 본 후 청약여부를 결정해야겠다. 8블럭 우미건설과 경기지방공사가 4월과 6월경 분양물량을 뽑아낼 예정에 있다.

이밖에도 8월 판교 중대형물량이 기다리고 있고, 파주신도시, 고양시 행신지구, 의왕시 청계지구도 하반기 쏟아지고, 2007년엔 광교신도시 등 유망물량이 많은 편이라고 할 수 있다.

▶ 판교 신도시 인접 지역을 선점해도 좋다

부동산을 구입할 때 한가지 사실만 염두에 두면, 절반의 성공을 보장받을 수 있는 방법이 있다. 바로 자본력을 갖춘 유효수요를 파악해 사람이 몰릴만한 곳의 길목을 노리는 것이다.

특히 부동산은 비교적 고액의 투자금을 요하기 때문에 자본력을 갖춘 계층이 많이 밀집된 강남인구가 이동할 곳을 읽어내고, 그곳을 선점하는 것이 매우 중요하다.

불패의 진원지인 강남과의 거리에 따라 부동산 가격 등락이 결정되는 나라인 만큼 강남사람들이 이동하는 곳을 중심으로 향후 부동산 가격 상승을 점칠 수도 있겠다. 일단, 그러한 곳으로 가장 유력시되는 후보지는 강남 대체신도시로 불리는 판교다.

문제는, 이같이 뛰어난 입지여건을 갖춘 판교를 노리는 사람이 매우 많다는 사실인데, 그렇다면, 투자접근이 쉬우면서 판교와 비슷한 수익을 낼 수 있는 지역은 없는 것일까? 방법은 있다. 판교와 매우 인접한 용인지역 등의 길목을 노리는 것이다.

용인은 경기도의 중앙에 위치하고, 강남과도 인접해 있다. 특히 분당보다 저렴한 아파트가격과 녹지공간을 무기로 한데다 올핸 대규모 분양단지도 많아 주거환경면에서 수요자들의 관심을 끌기에 충분하다. 그중 신봉, 동천지구는 택지개발이 완료되면서 상대적으로 노후한 분당시민의 이주수요가 기대되고, 판교지구 보상자금이 풀리면서 재투자 적격지로 주목받고 있는 유망지구다.

신봉지구와 동천지구는 용인 수지지구와 붙어있고 광교산이 뒤쪽에 위치해 있어 주거환경이 좋고 각종 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 다만, 만성적인 교통문제와 난개발에 가려, 그동안 빚을 보지 못했을 뿐이다.

하지만, 서울~용인간 고속화도로나, 분당~수서간 고속화도로, 국지도 23호선을 잇는 도로 등 6개 도로가 신설되거나 확장될 계획이라 향후 이 지역의 교통과 주거여건이 개선될 여지가 많아지면서, 새롭게 조명받고 있다.

동천지구는 현대I'PARK, 효성화운트빌, 신명스카이뷰, 써니밸리, 우미이노스빌 등이 대표적 기존 단지다. 위치상으로 신봉보다 분당에 근접해 있어 강남으로 출퇴근하는 사람이나, 분당에 직장이 있는 이들에게 인기가 높다.

올해 주목할 분양물량으로는 동천동에서 삼성물산이 시공하는 2515가구(33~75평형)다. 10월 첫 선을 보이는데, 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 개발 면적은 총 14만2000평으로 지주 등으로 구성된 동천도시개발조합이 사업시행자인데, 조합측은 2005년 11월 용인시로부터 개발계획을 승인받아 현재 분양 전 단계인 실시계획안을 협의 중이다.

동천지구 아래에 위치한 신봉·성복지구 기존 아파트도 높은 프리미엄이 형성되어 있다. LG신봉자이1~2차, 벽산블루밍, LG빌리지 1·2·3·6차 등이 포진해 있는데 가격 상승을 주도하는 대표 단지는 LG브랜드가 단연 TOP이다. 도시개발사업으로 진행된 지구지만 택지지구와 맞먹는 메머드급 규모를 갖췄기 때문에 향후 판교입주와 맞물려 가격상승 여력이 클 것으로 기대된다.

유망 분양물량으로는 GS건설이 3월 판교 분양 직후 성복동에서 중·대형 평형으로 구성된 2400가구(수지2차, 성복1·4차)의 대단지를 선보일 예정이고 뒤이어 5월경에도 1568세대를 추가로 쏟아낼 예정이다.

모두 33~60평형대 중대형으로 구성되는데, 도시기반시설 확보 문제로 2005년 초부터 분양이 지연돼 온 단지라 이를 노리는 대기청약자가 많은 편이다. SK건설과 동일하이빌, 동부건설도 성복동과 신봉동에서 5~10월까지 총 2600여가구를 추가로 내놓을 계획이다.

▶ 장기적으론 여타 용인지역 분양물량도 좋다

신봉·성복 및 동천지구와 연계되어 하나의 주거벨트가 형성될 수지 1,2지구, 상현, 풍덕천, 구성읍쪽 분양물량도 올해 잇따라 공급될 예정이다.

현재 도로를 포함한 기반시설의 정비없이 아파트만 대량 공급되어 교통대란을 겪고 있는 것이 사실이지만, [성남 분당-판교-서울 신사(20.5㎞)를 잇는 신분당선 전철(2010년), 용인시 영덕동-판교-서울 양재동(24.5㎞)을 잇는 서울-용인 고속도로, 풍덕천 4거리-세곡동(17.3㎞)을 잇는 국지도 23호선 8차로 확장, 탄천변도로(판교지구-탄천-성남대로, 5.8㎞), 풍덕천에서 분당-수서 고속도로를 직접 연결하는 도로(1.5㎞), 판교-분당 도로(4㎞)신설, 국지도 57호선(판교-청계사 입구, 4.2㎞)8차로로 확장 등] 교통대책에 따른 도로공사가 계획대로 진행된다면 쾌적한 주거조건을 가진 지역으로 거듭날 가능성도 있다.

중소형 평형은 평당 1100만원, 중대형 평형은 평당 1600만원까지 언급되고 있는 판교신도시 분양가를 짚어볼 때 이들 지역 가격도 점차 현실화될 것으로 예상되므로 장기적으로 내다보면, 분양물량도 노려볼 만 하다.

올해 이들 지역에서 분양할 물량으로는 4월 구성읍 상하리에서 분양될 진흥기업(33~56평형 1051세대)과 남광토건이 4월에 용인 동백 택지개발지구 내 연립주택 용지에서 공급할 남광하우스토리 등이 있다. 상하리 진흥더블파크는 단지옆 5600여평을 생태공원으로 조성해 용인시에 기부채납할 예정외에도 차로 5분거리에 24만평 레저타운이 들어서 쾌적한 주거환경외에도, 용인경정철 강남대역이 들어서 향후 교통망도 크게 개선될 전망이다.

▶ 청약 요령

8.31대책이후 조정기를 거치면서 일부 분양시장은 위축됐지만, 판교분양으로 유망 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보인다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변이나 유망 택지지구에 시세차익이 기대되는 지역으로 분산되면서 분양시장에 동력노릇을 할 것으로 기대되기 때문이다.

아는 만큼 보이고 듣는 것을 넘어서, 아는 만큼 버는 시대다. 판교청약에 집착해, 판교를 대체할만한 우량 분양물량을 계속 놓치는 것도 우둔한 선택이다. 판교청약을 향한 대대적인 청약 전략수정이 불가피해 진만큼, 지금 바로 나의 당첨확률을 따져 갈림길에서 현명한 선택을 해야할 시기임에 틀림없다.

단, 같은 지역내에서도 인기아파트와 비인기아파트의 차별화가 뚜렷한 편이므로 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤, 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하고, 도로시설과 학교시설, 생활편익시설, 발전호재 등도 두루 살펴 분양받는 것이 좋다.

특히, 용인 지역은 판교 열풍을 빌미로 분양가가 상당히 높게 책정될 가능성이 크므로, 분양가에 거품이 끼어 있지 않는지도 철저히 살펴보는 것이 현명하다.