국민들과 참여정부가 줄곧 힘겨루기를 한 '분양원가 공개'와 '분양가 상한제'를 살펴본다.

분양원가 공개는 참여정부의 계륵이자, 통탄할 정책이었다. 열린우리당이 2004년 총선에서 분양원가 공개를 공약하여 제1당이 되더니 오리발을 내밀고, 대통령이 "열배 남는 장사" 론으로 시장원리에 위배된다는 소신으로 거부했다가 2년 뒤 "거역할 수 없는 시대의 흐름"이라며 수용을 했으나, 이미 국민들은 '배신'으로 낙인하고 떠나간 뒤였다.

현재 국회에는 분양가상한제, 분양원가 공개, 분양가심의위원회 관련 주택법 개정안 11개가 제출되어 있다. 이 법안은 주택분양제도 개선으로 분양가를 인하한다는 취지는 같으나, 방법에는 많은 차이가 있다.

여기서는 분양가상한제 적용범위(민간택지와 공공택지)와 적용주택의 분양가격 산정(민간택지의 택지비와 건축비), 분양원가 작성기준 ․ 공개항목 ․ 범위 ․ 방법, 그리고 분양가심의위원회의 설치 ․ 심사결과와 입주자 모집승인 등 개정안을 파악하고 나서 이에 대한 총괄 평가를 한다.

1. 분양가 상한제의 내용

1>상한제 적용 범위

공공택지에 대한 정의는 분양가상한제 및 분양원가 공개의 적용대상으로 중요하다. 현행법은 분양가상한제의 적용범위를 ‘공공택지’에서 공급하는 주택으로 제한하고 있으나, 개정안들은 공공택지의 범위를 확대하고 민간택지까지 포함하고 있다.

기존에는 공공택지에만 한정하여 적용하였으나, 집값 안정의 효과가 크지 않아 사실상 대규모의 개발사업 및 민간택지에서 공급되는 주택에까지 확대하여 사실상 모든 분양주택에 적용하려는 움직이다.

2>민간택지 포함여부와 택지비 결정

현행법에서 민간택지는 분양가상한제 적용을 제외하고 있으나, 개정안들은 공공택지뿐만아니라 민간택지에서 분양되는 주택에도 적용한다.

*주택법 16조 : 국토계획및이용법의 지구단위계획이 필요한 주택사업, 사업주체가 소유권은 미확보 하였으나 사용권을 확보한 경우, 공공이 하는 주택건설사업

*주택법 38조 : 건축법 8조에 따라 허가를 받고 주택을 공급하는 사업주가 입주자 모집을 위해 해당 단체장의 승인을 얻고, 건교부령에 따라 입주자모집, 입주금, 주택공급계약 등의 규정을 준수해야하는 주택사업

<최재천의원>은 민간택지의 모든 주택이 아니라 특정시점에서 주변 시세를 초과하는 분양가에 대해서만 분양가상한제를 탄력적 적용, <이영순의원안>은 전국의 신규분양주택의 분양가 제한, <문학진의원>은 재건축․재개발 등 조합원 몫의 공급주택은 제외하고 상한제를 적용하되, 기존 재개발사업에서 일반분양주택의 분양가를 높게 책정하여 조합원의 부담을 전가를 개선한다.
 
3>택지비와 건축비 결정방식

<문학진의원>은 택지비 결정은 공공택지를 공급받은 경우는 공기업 공급가격+ 건설부 지정 택지 가산비용, 민간이 조성한 경우는 감정평가액+건교부 지정 택지 가산비용으로 한다. 건축비 결정은 건교부장관이 정하여 고시하는 기본형건축비+건설부가 정하는 건축관련 가산비용으로 하되, 기본형건축비는 시장ㆍ군수ㆍ구청장가 해당 지역의 특성 따라 따로 정하여 고시할 수 있도록 한다.

2. 분양원가 공개를 규정하는 개정법안 내용.

1> 분양원가 공개항목

각 개정안들은 분양가상한제가 적용되는 주택을 모두 분양원가공개 대상으로 하고 있으나, 원가공개 항목은 각 의원별로 차이가 있다.

2> 분양원가 산정기준 방법

각 개정안은 분양원가 산정기준과 방법을 하위법령으로 위임하고 있지만, <노회찬의원>은 입주자모집승인공고에 분양가격을 공시하고, 이 분양가격은「주식회사의외부감사법」의 기업회계기준과 「금융감독기구법」의 증권선물위원회가 건설업에 관하여 정한 회계기준에 따라 작성하도록 한다.

3> 분양원가공개 주택범위 및 방법

<원희룡의원>은 공공택지에서 공급하는 주택, <김양수, 노회찬, 이영순, 임종인의원> 등은 모든 주택에 적용한다. <문학진의원>은 공공택지는 4개 항목(하위법령에서 61개 항목구분)을 공개하고, 민간택지의 분양가상한제 적용주택은 「수도권정비계획법」의 수도권과 투기과열지구 안에서 공급되는 주택에 한하여 7개 항목을 공개하되, 직접공사비․간접공사비․설계비․감리비․부대비는 시장․군수․구청장이 건교부장관이 고시한 기본형건축비의 항목별 가액을 인정하여 고시한다. 그리고 기본형 건축비 외에 택지비 및 건축비의 가산비용은 분양가심사위원회의 심사를 받은 내역과 산출근거를 공개한다.

3. 분양가심사위원회(신설) 내용

1>분양가심의위원회 설치

위원회 설치는 신설방안으로 각 개정안의 주요 차이점은 위원회를 시․도 단위 혹은 시․군․구 단위에 설치할 것인지와 위원의 자격요건․위원 수․민간위원의 벌칙적용 시 공무원의제 처벌조항 등을 법률에서 규정 여부가 중요하다. 현재 서울 성북구와 경기 용인시는 자문위원회를 두고 있다.

2>심사결과와 입주자모집승인과의 관계

심의위원회의 심의결과에 대한 결정권한의 인정 및 이에 대한 단체장의 거부권 부여, 그리고 민간위원의 위법행위를 예방하기위한 처벌 등은 분양가 결정과정의 공정성과 전문성, 분양가를 결정하는 업무특성상 엄정한 중립이 요구된다.

4. 법안 바로보기

1>거품제거 없는 ‘분양가 상한제’는 건설사 이윤만 챙겨준다.

분양가 상한제는 공공택지 내 아파트, 재개발, 재건축, 주상복합 등을 포함한 민간 주택 등도 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 결정하는 것이다. 그러나 이 정책의 목적은 대지임대부와 환매조건부 분양방식과 마찬가지로 ‘분양가 인하’인데, 근본적으로 택지비와 건축비의 원가 부풀리기를 구조적으로 차단할 수단이 빠져있다.

부풀려진 원가는 건설사의 숨겨진 이윤이 되고 분양가를 높이게 된다. 또한 건축비는 평당 약 250만원의 표준형 건축비가 아니라 약 400만원의 건축비 +약 100만원의 가산비용을 받을 수 있도록 한 기본형 건축비를 적용시켜 평당 건축비를 500-600만원으로 뻥튀기 시킨 건교부의 정책에 대해서는 묵인하고 있다. 그리고 민간이 조성한 택지의 택지비를 감정평가로 하는 것은 시장에서의 거래관계를 인정하지 않고 인위적으로 거래가격보다 낮게 만들어 분쟁을 일으킬 것이다.

따라서 분양가 상한제에서의 공공택지는 공기업 공급가격, 민간택지는 시장거래가격을 그대로 인정하고, 건축비는 표준건축비에 물가상승률을 고려한 비용으로 결정하여 원가를 산출하고 여기에 적정 이윤을 덧붙여 분양가를 결정하도록 해야한다. 그리고 주택형태에 따른 선택적 적용은 이미 경험했듯이 두더지잡기게임이 되므로 전체 분양주택에 적용해야한다.
 
2> 국민이 뭘 바라는지도 모르는, ‘들통 난 분양원가 공개’

분양원가는 이미 공개되고 있다. 그런데 정부가 감리자모집 시 58개 항목의 원가 공개되고 있음에도 숨겨왔다가 들통 난 것이다. 작년 말 경실련이 주택법에 근거해 공개되는 감리자모집공고문의 택지비와 건축비 등 58개 항목을 분석하여 분양가를 절반으로 줄일 수 있다는 것을 입증했기 때문이다. 현재 발의된 개정안의 원가공개 항목도 감리자모집공고의 원가공개 형식에 따른 것이다.

따라서 원가공개 항목은 주택법에서 규정하고 있는 58개 항목 이상이 되어야하며, 그렇지 않은 경우는 현행법 보다 후퇴한 것이다. 그리고 공개대상 주택은 공공택지를 공급받아 건설된 주택은 물론 민간이 공급하는 주택에도 적용되어야한다. 다만, 민간이 조성하여 공급하는 주택은 원가공개 또는 건축공정 100% 완료 후 분양하는 후분양을 선택할 수 있도록 해야한다. 또한 외부감리를 받지 않는 주택공사나 지방개발공사등도 자체감리 특혜를 폐지해야한다. 이것이 국민들이 요구하는 원가공개이다.

3> 민간이 심사하는 분양가심사위원회, 그럼 공무원은?

분양가 심사는 국민의 대리인인 공무원이 책임지고 하도록 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 그러나 공무원에 의한 불신이 있는 상태에서 차선으로 민간의 참여에 의한 위원회를 구성할 수 있다.

민간이 참여하는 분양가심사위원회는 심사 시 제공되는 자료의 사실성, 위원회 위원의 대표성과 전문성, 회의 운영에서 충분한 회의 준비 기간 보장과 같은 운영의 민주성과 중립성, 위원회의 역할과 권한의 명확, 단체장의 심사위 개입 정도와 심사위 결정에 대한 거부 등에 관한 권한, 분양가 산정의 구성과 내역 등에서 위법행위대한 처벌, 그리고 심사위원회의 법적 책임, 사업계획승인-감리자모집-분양가승인 등 3단계의 분양가 심사범위 및 분양가 공개 표준서식 등이 제시되어야한다. 그러나 현재 발의된 법안들은 심사위를 광역 및 기초 단위 설치 및 심사결과에 대한 관계만 있을 뿐 다른 부분은 제시되지 않고 있어 보완이 필요하다.

<윤순철 경실련 시민감시국장>