아파트 '실거래가', 구조적 문제 있다

황진 기자l승인2006.08.25

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24일 건설교통부가 공개한 서울 강남 주요 단지 실거래가격은 오랫동안 자료가 축적되면 향후 수요자들이 집값의 트렌드를 참조할 수 있는 데이터가 될 수 있으나 집값을 결정하는 개별 요소들이 배제돼 신뢰성에 문제점을 안고 있다.

 또한 실거래가격이 시세보다 높은 단지가 상당수에 달해 오히려 고가(高價)를 고착화시키는 요인으로 작용할 것이란 지적이다.

 최근 1~2년 새 가격이 급등한 아파트들이 이번 공개분에 빠져 있는데다, 건교부의 공개 기준에도 배제돼 있어 적잖은 논란이 예상된다.

 ◇실거래가 믿을만 한가 =  실거래가격이 공개된 전국 아파트 12만 8930건이 동이나 층 향 조망권 교통여건 내부개조 등이 배제돼 있어 신뢰성이 떨어진다는 지적이다.

 같은 단지, 동이라도 층이나 향 조망권 내부개조 등에 따라 아파트 값이 최대 수억원 이상 차이가 나는 현실에서 이들 요소를 배제한 것은 그만큼 신뢰성에 한계가 있을 수밖에 없다는 것이 전문가들의 지적이다.

 특히 시장 침체와 수요 위축에 따라 최근 들어 거래 건수도 대폭 줄어든 상황에서 이뤄진 몇 건의 거래를 정상적인 가격으로 보기 어려운 점도 있다.

 실제 건교부가 이날 실거래가를 공개한 아파트 가운데 상당수가 가격의 기준이 되기에는 단지별·평형별 거래 건수가 너무 적고, 일부의 경우 거래시점도 수개월씩 지났다.

 서울 강남구 대치동 동부센트레빌 53평형의 경우 올 2월 이후 상반기 동안 거래된 건수는 불과 6건으로, 그나마 가장 최근 신고된 시기는 지난 4월이다. 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 역시 마찬가지. 지난 4월 1건이 거래된 것이 고작이어서 최근 가격 동향을 반영했다고 보기 어렵다.

 이어 대치동 대치우성아파트 31평형도 상반기 중 불과 3건이 거래됐으며 마지막 거래시점은 4월이다.

 ◇강남, 실거래가 더 높아 '역효과' 우려= 인기지역과 비인기지역간 실거래가와 시세간 역차별이 문제점으로 지적되고 있다. 즉 서울 강남권 아파트의 경우 실거래가가 부동산 정보업체가 발표한 시세보다 더 높은 반면, 강북권은 실거래가격이 시세보다 낮게 형성돼 있다.

 건교부에 따르면 강남구 압구정동 미성 32평형의 경우 가장 최근에 실거래 신고된 평당 평균가격은 2531만원으로, 국민은행과 정보업체들이 밝힌 평당 평균 2422만원 보다 4.5% 가량 높다.

 이에 반해 노원구 상계동 주공 21평형 실거래가격은 평당 평균 548만원으로, 정보업체가 내놓은 평당 평균 578만원에 비해 5.2% 정도 낮다.

 이와 관련, 부동산퍼스트 곽창석 전무는 "강남 등 인기지역의 경우 현재와 같은 가격 하향 조정기에는 오히려 기존에 거래됐던 실거래가격이 시세로 고착화될 수 있는 문제가 발생한다"고 말했다.

 ◇주요 단지 '왜 빠졌나'= 이번 실거래가 공개에서 또하나의 문제점으로 지적되고 있는 부분은 최근 몇 년새 가격이 치솟은 상당수 주요 단지들이 제외됐다는 것이다. 건교부가 공개 대상을 500가구 이상 단지 가운데 분기별 10건 이상 거래된 아파트로 한정했기 때문이다.

 전국 최고가 아파트 중 한 곳인 서울 강남구 삼성동 아이파크의 경우 단지 규모가 449가구여서 건교부의 공개 대상에 아예 포함되지 않는다. 역시 강남권 대표아파트로 꼽히는 도곡동 타워팰리스Ⅲ도 총 가구수가 480가구로, 대상에서 빠졌다.

 타워팰리스Ⅲ의 경우 별도로 오피스텔 130실이 함께 구성돼 있어 이를 포함하면 공개 대상이 된다는 점에서 '특혜'를 받았다는 지적도 일고 있다.

 분당 지역 내 최고가 단지로 알려진 정자동 파크뷰의 경우 총 1829가구로 공개 대상 기준은 되지만, 거래건수가 적어 제외됐다. 이 아파트는 올 1/4분기 중 9건이 거래된 데 이어 2/4분기에도 불과 4건 만이 주인이 바뀌어 공개 기준을 넘지 못했다.

 그러나 파크뷰의 경우 올들어서만 평형별로 적게는 2억 3000만원에서 많게는 4억 5000만원 가량 시세가 올랐다는 점에서 형평성 문제가 제기되고 있다.

 한 전문가는 "거래가 되지 않은 채 시세만 올랐다면 결국 집주인과 중개업자들이 임의대로 가격을 올린 것으로 해석할 수 있다"고 밝혔다. 


황진 기자  hidmom@sayclub.com
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